Konut fiyatlarında yaşanan artışlar ve krediye erişimde yaşanan zorluklar vatandaşları alternatif mülkiyet modellerine yönlendiriyor. Dünyada da örnekleri görülen ‘paylaşımlı mülkiyet’ modeli Türkiye'de de cazip hale gelmeye başladı.

BANKALARDAN ÖZEL KREDİ

Paylaşımlı mülkiyet modelinde peşinat ve taksitle ödeme imkanı olmayan 2-3 kişi ortak bir formda konut alımı yapıyor. Şahıslar yatırım emelli alınan konutları uygun vakitte satarak kar elde etmeyi amaçlıyor.

Kişiler bu modelde tıpkı vakitte aile bireyleri için de ortak alım yapabiliyor. Birkaç kişinin ortak olduğu konut modeline bankalar da özel kredi veriyor.

‘SÜREÇ İKİ FARKLI FORMDA İLERLİYOR’

Peki ‘paylaşımlı konut’ modelinde sistem nasıl işliyor? Bankalarda ‘ortak kredi’ koşulları neler? ‘Paylaşımlı konut’ avantajlı mı? Fiyatlar daha da artacak mı? Hususla ilgili tüm merak edilenleri kıymetlendiren Gayrimenkul Uzmanı Mustafa Hakan Özelmacıklı şu tabirleri kullandı: “Ülkemizin konut edinme yolları ortasında imece modeli dediğimiz modeller geçmiş vakitten günümüze farklı uygulama örnekleriyle yapılıyor. Beşerler konut kredisi olmadığı vakitte ortak mülkiyet alımı yapıyordu. Günümüzde bu süreç iki farklı formda ilerliyor.

İlk modelde akraba, eş, dost kümelerinin bir gayrimenkulü ortak olarak alması ve daha sonra bunu gerek satma gerekse kiraya verme çerçevesinde ilerliyor. İkinci model ise bunun sistemler üzerinden yapılabiliyor olmasıdır. Bu noktada siz tahminen de hiç tanışmadığınız beşerlerle aşikâr sistemler üzerinden gayrimenkulün paydaşı olabiliyorsunuz. Hisseli satış sistemleri üzerinden bu model geliştiriliyor.

İŞTE ‘PAYLAŞIMLI MÜLKİYET’ MODELİNİN AVANTAJI VE DEZAVANTAJI

Mülkiyet aslına baktığımızda insanların bu noktada kimi avantajları ve dezavantajları var. Bir konut üzerinden örnek verdiğimizde konutun sahibi olduğunuzda başka hissedarların rastgele bir nedenle gerek kredi çektiklerinde krediyi ödeyememesi gerekse de rastgele bir sorundan ötürü gayrimenkulün satışının istenmesi üzere durumlarda bu tıp gayrimenkullerde sorunlarla karşılaşılıyor. Uyuşmazlık çıkarsa payın satışı yahut devredilmesi gerekiyor.

Avantajlarına baktığımızda aslında sizin mülkiyete erişemediğiniz durumda, paranızla daire alamayacağınız durumda bireylerle birlikte ödeme yaparak bir gayrimenkulün hissedarı oluyorsunuz. Bir kira getirisi yahut paha artış yararı varsa bundan istifade etmiş oluyorsunuz. Türkiye’de son vakitlerde çıkarıla gayrimenkul sertifikası da aslında bunun bir yansımasıydı. Siz orada bir gayrimenkul projesine ortak giriyorsunuz.

‘YENİ BİR YATIRIM MODELİ DİYEBİLİRİZ’

Ev alımlarında genelde proje kademesinden değil de bitmiş konutlar biraz daha fazla tercih ediliyor. Yeni bir yatırım modeli diyebiliriz. Türkiye’de daha evvel kooperatif ve gibisi sistemlerle beşerler mesken sahibi olma modellerine ağırlaşmışlardı. Artık ise ortak alım kısmında biraz daha yeniyiz. Sistemin çabucak kabullenilmesi ve süratli büyümesi beklenmiyor. Bunun yurt dışında örneklerini çok görüyoruz. Örneğin ABD’de 7 odalı bir villayı onararak ortak mutfak, kısmen ortak banyo üzere alanlarla odalara bölüp oda başına kiraya verebiliyorlar.

BANKALARDA ‘ORTAK KONUT’ KREDİSİ NASIL İŞLİYOR?

Banka tarafındaki kredilere baktığımızda çeşitli devirlerde ortak konut kredisi ismi altında krediler bankalar tarafından verilmeye başlandı. Kullanım açısından çok ağır müracaatların olduğunu görmedik. Ortak konut kredisiyle isimlendirilen bu kredilerde hedef yüksek fiyatta taksitlerin daha kolay ödenmesidir.

Günümüzde bu bir gereksinim. 3 milyon TL kredi çektiğinizde ayda %2.69 faiz oranı olduğunu varsaysak 120 ay vadede 84 bin 182 TL taksit ödemeniz gerekiyor. Bu taksiti ödeyecek gelir beyanında bulunamadığınız taktirde siz kredi alamıyorsunuz. Sistemli geliri bulunan en az 2 en fazla 5 kişiyi bir ortaya getirerek konut alımlarını kredilendirmeniz açısından sistem size yarar sağlıyor.

Kredi ortakların birine, birkaçı ya da tümüne kullandırılabiliyor. Burada kıymetli olan her bir kişinin bu türlü bir kredi borcunu kabul etmesidir. Konut kredisi sisteminde olduğu üzere konutların bedeli SPK lisanlı gayrimenkul değerleme firmalarınca bedellendiriliyor. Bu krediler, BDDK’nın kredi kısıtlamalarına da tabi.

Bunun üzerine banka ipotek tesis ediyor. Borçluları birden fazla yapıyor. Kredi kullandırırken bireylerin gelirini temel alıyor. Konut sigortası, zelzele sigortası ve kimi müşteriler için hayat sigortası üzere eserlerle ortaklaşa konut alımını yönetebiliyorlar.

‘ORTAK KONUT ALIMI İÇİN AVANTAJLI DÖNEMDEYİZ’

Özel bankalar tarafında bu kredi modelinin çok pazarlandığını görmedik. Bu devir için bilhassa konut fiyatların yeni yeni yükselmeye başladığı, fiyatların yükselme potansiyeli taşıdığı devirler açısından ortak konut alımının avantajlı olduğunu kıymetlendirebiliriz.

Şu anda konut alımı açısından cazip bir periyot olduğunu değerlendiriyorum. Kira getirisi açısından gayrimenkul hala cazip. Son devirde kimi vergisel düzenlemelerle kira geliri elde edeceklerin vergi yükü artacak olsa da amortisman mühletleri açısından süreç hiç olmadığı kadar avantajlı.

'FİYATLARDA GERÇEK BAZLI DÜŞÜŞLERİN SONUNA GELDİK’

Eylül ayındaki konut fiyat endeksine baktığımızda bir evvelki yılın birebir ayına nazaran konut fiyatları nominal bazda %32.2 oranında artarken gerçek olarak %0.8 oranında azaldı. Gerçek bazlı düşüşlerin de sonuna geldik.

Son iki yıldır üretim neredeyse yok ve devletin ürettiği projeler var. Toplumsal konut, zelzele bölgesi için üretilen konutlar var. Konut tarafında ağır bir talep birikmiş durumda. 500 bin toplumsal konut seferberliği için birçok kişi bekliyor olacak. Kura çıkmadığı vakit vatandaşların ‘bir biçimde konut alalım’ diyeceği periyoda gerçek gidileceğini düşünüyorum. 500 bin toplumsal konut kampanyasının sonlanmasıyla ben konut talebinin canlanacağını ve fiyatların üst istikametli devam edeceğini değerlendiriyorum.”